PROFESIONALNI UPRAVNIK

Profesionalni upravnik košta, a upravnik - komšija (da ga tako nazovem) radi "za slavu". Koliko god bila nelogična situacija da neko uzme na sebe sijaset materijalnih ali i krivičnu odgovornost i pri tome sve to radi altruistički ili što bi ljudi rekli za DŽ problem leži u LAŽI koja se iza toga krije. Osvrnuću se na situaciju u mom gradu Šapcu gde već neko vreme traje kampanja pritisaka i pretnji kojima su izloženi i vlasnici stanova u zgradama kao i dojučerašnji predsednici skupština stanara. Naime tu kampanju predvodi rukovodstvo sada već nepostojećeg preduzeća za održavanje stambenih zgrada koje uporno pokušava da situaciju u stambenim zgradama zadrži pod svojom kontrolom pri tome pritiskajući vlasnike stanova, mahom stariji svet, dovodeći u potpunu zabludu sve ljude koji su se prihvatili uloge upravnika-komšije. Šta se krije iza toga tema je za neki drugi tekst koji verovatno neće napisati ni jedan lokalni novinar, ali posledice te obmane obradiću ovde, zarad upozo...

Zakon o stanovanju i održavanju uskoro proslavlja svoj prvi rođendan a da još uvek nije jasno kako će sve predviđeno biti i realizovano, koliko će se brzo ili sporo prihvatati novine koje Zakon donosi i naravno, pitanje svih pitanja: KOLIKO ĆE SVE TO DA NAS KOŠTA? Krenimo redom. Socijalizam i kolektivno stanovanje podrazumevali su da se o održavanju zgrada u kojima se nalaze naši stanovi, lokali i garaže brine država oličena u preduzećima zaduženim za održavanje zgrada. Istina je i to da je vlasništvo nad zgradama a unutar njih stanovima i lokalima imala država, pa je i bilo logično da se ona o svojoj imovini stara. Početkom 90-tih državne zgrade polako ali sigurno prelazile su u privatno vlasništvo, bilo kroz kontroverzni otkup stanova bilo kroz privatizaciju društvenih preduzeća da bi danas imali iznad 90% stanova i lokala u privatnom vlasništvu. Logika nalaže da se o svojoj imovini brine njen vlasnik, kao što je to prethodni vlasnik radio, manje ili više uspešno. Danas je situa...

PITANJE JE SAD? Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je tu, donešen i delimično stupio na snagu pre gotovo godinu dana u puno dejstvo stupiće od 1. Januara 2018-te godine, kada će i poslednje obaveze - formiranje Stambenih zajednica i izbor upravnika ili profesionalnog upravljanja postati obaveza čije se neispunjavanje sankcioniše od strane države.  Zanemarujući kotroverze koje je ovaj zakon doneo, osvrnuću se na upravljanje zgradama koje i jeste tema ovog bloga. Izbor koji se nameće pred vlasnike stanova, lokala, poslovnih prostorija, garaža pa i celih zgrada jeste : UPRAVNIK ili PROFESIONALNI UPRAVNIK ? Da podesetim kratko na značenje ova dva termina. Upravnik se bira ISKLJUČIVO iz redova vlasnika posebnih delova i oni ustvari zamenjuju dosadašnje predsednike kućnih saveta/skupština stanara. To u praksi znači da upravnik može biti samo osoba koju između sebe odaberu vlasnici posebnih delova između sebe. Profesionalni upravnik se sa druge strane može izabrat...

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici  (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika (član 51. Zakona o stanovanju) Status profesionalnog upravnika fizičko lice stiče na način opisan u članu 52. Zakona Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako: 1) ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju; 2) položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom; 3) upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.  Profesionalni upravnik poslove upravljanja može obavljati ISKLJUČIVO kao preduzetnik ili kao zaposlen u pravnom licu kao organizatoru upravljanja.  Profesionalni upravnik ima ISTE obaveze kao i Upravnik izabran iz redova vlasnika  uz sledeće DODATNE obaveze: 1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; 2) prima prijave kvarova ili d...

Stambena zajednica ima odgovorno lice - upravnika (član 50.). Upravnik se bira iz redova članova skupštine stambene zajednice (vlasnici posebnih delova) sa mandatom koji traje 4 godine. Mandat može biti i kraći a određuje se odlukom o izboru. Upravnik po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran. Kada istekne mandat upravnik je dužan da dužnost obavlja još 30 dana od dana isteka mandata. Razrešenje upravnika vrši se na način kojim se upravnik i bira, na sednici skupštine većinom glasova prisutnih članova. Upravnik stambene zajednice obavlja posao ODGOVORNOG LICA u pravnom licu (rukovodioc) i kao takav se registruje u Registar stambenih zajednica. Ako stambena zajednica ne izabere upravnika ili ,nakon isteka mandata, novog upravnika SVAKI VLASNIK posebnog dela ima pravo da kod LOKALNE SAMOUPRAVE pokrene postupak za IMENOVANJE profesionalnog upravnika. Upravnik, kao odgovorno lice u pravnom licu, ima sledeće obaveze: 1. zastupa i predstavlja stambenu zajedn...

Odgovornost stambene zajednice prema sadržana je u članu 47. zakona, a suština te odgovornosti nalazi se u rečenici kojom član počinje: Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled NEIZVRŠENJA ili NEPRAVILNOG IZVRŠENJA poslova koji su joj u nadležnosti. Odgovornost stambene zajednice obuhvata i slučaj kada je šteta načinjena sa nekog posebnog dela (stana, lokala, podstanice) a kada je zapravo nepoznato od kog posebnog dela potiče šteta i tu odgovornost SOLIDARNO sa stambenom zajedncom DELE SVI VLASNICI posebnih ili samostalnih delova. Ako se utvrdi vinovnik štete, pravo na regres ispalćene štete trećim licima imaju stambena zajednica i vlasnici posebnih/samostalnih delova u roku od GODINU DANA od dana isplate štete trećim licima.  U slučaju da stambena zajednica ne ispunjava ugovorne obaveza prema trećim licima, odgovornost za te obaveze prelazi SUPSIDIJARNO na vlasnike posebnih/samostalnih delova, a vlasnik posebnog/samostalnog dela iz čije se imovine ...

Skupština stambene zajednice odluke donosi prostom većinom glasova prisutnih članova sa pravom glasa izuzev u slučajevima kada odlučuje o:   1. poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku   2. raspolaganju zajedničkim delovima zgrade 3. kreditnom zaduživanju stambene zajednice U ova tri slučaja skupština odlučuje većinom koju čine 2/3 UKUPNOG BROJA GLASOVA . Većinu glasova potrebnu za odlučivanje vlasnici mogu definisati donošenjem PRAVILA VLASNIKA o čijem se donošenju se glasa konsenzusom SVIH vlasnika posebnih delova sa pravom glasa. Glasanje na skupštini može se obavljati i pismenim i elektronskim putem, a za potrebe kvoruma računa se da član koji je tako glasao prisustvuje sednici. U slučaju da na posebnom delu postoji pravo susvojine, suvlasnicima srazmerno udelu u vlasništvu pripada i DEO GLASA za taj posebni deo. Glasati se može i preko zastupnika ili punomoćnika, u kom slučaju se punomoćje izdaje u pisanom obliku i prilaže se uz zapisnik o radu sk...

Svaki vlasnik posebnog dela član je skupštine stambene zajednice i ima JEDAN GLAS u skupštini sem u slučaju ako je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova, tada to lice ima onoliko glasova u skupštini koliko ima posebnih delova u vlasništvu. To znači da ako je jedno lice vlasnik stana i poslovnog, to lice ima pravo na DVA GLASA na skupštini. Ovo pravilo ne važi ako je jedno lice vlasnik stana/poslovnog prostora i garažnog mesta, garaže ili garažnog boksa. Ako je lice vlasnik SAMO garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa, tada ono ima pravo na JEDAN GLAS u skupštini.  Ukoliko je vlasnik posebnog dela NEDOSTUPAN , negov glas se NE URAČUNAVA u kvorum.  Smatra se da je vlasnik posebnog dela NEDOSTUPAN ako se TRI PUTA uzastopno ne odazove ma sednicu skupštine, a da pri tome nije obavestio upravnika ili skupštinu o razlozima neodazivanja. Vlasnik posebnog dela smatra se uredno pozvanim isticanjem obaveštenja o danu, satu i mestu održavanja sednice sa predloženim...

Skupštinu stambene zajednice čine SVI vlasnici posebnih delova (stanova, garaža, garažnih mesta, garažnih boksova, poslovnog prostora), a kad je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje zastupnik ili lice koje on ovlasti. Zakon dopušta da u radu skupštine učestvuju i članovi domećinstva ili zakupci umesto njega, izuzev u dva slučaja: kada je vlasnik pismeno obavestio skupštinu da umesto njega NIKO neće učestvovati u radu, kao i kada se donose odluke iz članova 42. stav 1. tačka 1,2,4,12 i 18 ovog zakona. Ako je vlasnik izdao svoj poseban deo i sa zakupcem ugovorio da zakupac plaća troškove održavanja i upravljanja zgradom, vlasnik je dužan da u roku od 30 dana obavesti upravnika zgrade o tome ko plaća pomenute troškove. Skupštinom predsedava lice koje je izabrano za upravnika i dužno je da prisustvuje SVAKOJ sednici. Sednice skupštine MORAJU se održavati NAJMANJE 2 puta godišnje a zakazuje je upravnik redovno ili na zahtev bilo kog vlasnika posebnog dela. ...

ORGANI STAMBENE ZAJEDNICE I NJIHOVO FORMIRANJE   OBAVEZNI organi stambene zajednice su SKUPŠTINA i UPRAVNIK Stambena zajednica MORA održati PRVU sednicu na kojoj se BIRA UPRAVNIK u roku od 60 dana od dana sticanja statusa pravnog lica, a saziva je lice koje je prethodno vršilo dužnost predsednika skupštine ili bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Status pravnog lica stambena zajednica stiče kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela, a za zgrade koje su već useljene danom stupanja na snagu ovog zakona. UPRAVNIK ili lice ovlašćeno od strane skupštine podnosi zahtev za registraciju stambene zajednice, upis ili promenu upravnika ili drugih podataka u ROKU OD 15 DANA od dana održavanja sednice ili nastanka promene U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku, skupština stambene zajednice može izabrati jedno ili više lica koje će posredovati u saradnji sa profesionalnim upravnikom.

POJAM STAMBENE ZAJEDNICE   STAMBENU ZAJEDNICU ČINE SVI VLASNICI POSEBNIH DELOVA stambene odnosno poslovno-stambene zgrade. Stambena zajednica ima STATUS PRAVNOG LICA koje stiče trenutkom kada NAJMANJE DVA LICA postanu vlasnici DVA POSEBNA dela.  U slučaju formiranja stambenih zajednica po ulazima, u slučaju donošenja odluka o nadziđivanju zgrade kao celine ili odlučivanja o načinu i korišćenju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade , potrebna je SAGLASNOST VEĆINE OD UKUPNOG BROJA stambenih zajednica. Stambena zajednica se upisuje u REGISTAR stambenih zajednica koji se vodi kod lokalne samouprave. Stambena zajednica ima naziv koji obavezno sadrži termin "stambena zajednica" adresu i kućni broj, slovo, kao i PIB, matični broj i tekući račun kod jedne ili više poslovnih banaka.    REGISTAR STAMBENIH ZAJEDNICA REGISTAR stambenih zajednica vodi se kod lokalne samouprave, u opštini ili gradu koja ga uspostavlja i određuje lice nadležno za vođe...

Poslove upravljanje vrši: 1. VLASNIK , u zgradam bilo koje namene koje imaju samo jednog vlasnika 2. VLASNICI posebnih delova u porodičnim kućama 3. STAMBENA ZAJEDNICA preko svojih organa ili PROFESIONALNI UPRAVNIK   kome se povere poslovi upravljanja u zgradama koje imaju NAJMANJE DVA POSEBNA DELA čiji su vlasnici RAZLIČITA lica 4. VLASNICI posebnih delova preko svojih organa u zgradama koje NEMAJU ni jedan deo za stanovanje. U ovom slučaju vlasnici posebnih delova OSNIVAJU pravno lice - udruženje građana dok se u ostalom odredbe zakona o upravljanju u potpunosti odnose i na njih. U slučaju stambeno - poslovnih zgrada, upravljanje vrše svi vlasnici posebnih delova kroz osnivanje stambene zajednice.

PRAVA VLASNIKA POSEBNIH I SAMOSTALNIH DELOVA Vlasnik posebnog dela zgrade IMA PRAVO da: 1. isključivo vrši svojinsko pravo nad svojim posebnim delom (prodaje,izdaje,ustupa itd.) 2. izvrši popravku na zajedničkim delovima zgrade koja je nužna za otklanjanje opasnosti od nanošenja štete na njegovom posebnom delu ako to ne učini lice zaduženo za popravku, na primer popravka krova iznad posebnog dela, fasade, okapnica i sl. 3. menja svoj poseban deo, adaptira ili sanira, bez zadiranja u zajednčke delove zgrade osim ako za to ne dobije ovlašćenje. radove je dužan izvoditi u skladu sa propisima koji to regulišu 4. koristi zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom a u meri koja odgovara potrebama njega i članova njegovog domaćinstva odnosno za obavljanje delatnosti. 5. pokrene postupak pred nadležnim sudom za utvrđivanje ništavnosti odluke skupštine stambene zajednice koja je doneta u suprotnosti sa ovim zakonom u roku od 45 dana od saznanja za odluku a najkasnije u ...

Delovi zgrade predstavljaju posebne celine unutar zgrade. Delovi zgrade mogu biti: posebni, samostalni i zajednički. U zavisnosti od toga o kakvom delu se radi, postoji razlika u vlasništvu i proisteklim pravima. POSEBNI DEO ZGRADE  Posebni deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi i može predstavljati stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. SVOJINA na posebnom delu zgrade može biti isključiva svojina jednog lica, susvojina i zajednička svojina. Iz prava svojine nad posebnim delom zgrade proističe pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kojem je zgrada izgrađena odnosno služi za redovno korišćenje zgrade. Poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade po osnovu ugovora koji zaključuju vlasnik posebnog dela i stambena zajednica a koji se overava prostom overom potpisa. Namena posebnog dela zgrade može se vršiti u skladu sa prop...

Član 3. zakona donosi nam neke nove ali i precizira i redefiniše posteojeće termine vezane za zgrade, stanovanje i održavanje. Izdvojiću samo one koji se direktno odnose na tematiku kojom se bavimo na ovim stranicama DEFINISANJE termina ZGRADA   ZGRADA - objekat sa krovom i spoljnim zidovima, samostalna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja namenjen za stanovanje, obavljanje delatnosti kao i čuvanje ili smeštaj robe, vozila opreme, životinja itd. Pod pojmom ZGRADA smatraju se i objekti koji IMAJU KROV ali NEMAJU ZIDOVE ili sve zidove (nadstrešnice), kao i objekti koji se nalaze POTPUNO POD ZEMLJOM (skloništa). STAMBENA ZGRADA - zgrada namenjena za stanovanje, a koji ima NAJMANJE TRI STANA PORODIČNA KUĆA - zgrada namenjena za stanovanje, a koja ima NAJVIŠE DVA STANA STAMBENO POSLOVNA ZGRADA - zgrada koja se sastoji od NAJMANJE JEDNOG STANA I POSLOVNOG PROSTORA POSLOVNA ZGRADA - zgrada koja je namenjena za obavljanje delatnosti i sas...

 ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada uspostavljeno je i definisano profesionalno upravljanje zgradama. Zakon je donet 22.12.2016 delimično stupio na snagu 30.12.2016 a u punom kapacitetu biće u primeni od 01.01.2018. Donošenjem ovog zakona prestali su da važe Zakon o stanovanju i Zakon o održavanju stambenih zakona, interesantni za materiju kojom se ovde bavimo.       Uz sve mane i nedostatke koje svaki zakon sa sobom nosi ovo je propis kojim se teži na bolji način, a svakako na drugačiji od dosadašnje prakse, urediti stanovanje i održavanje zgrada i kao i svaki novonastali propis biće podložan revizijama i promenama u skladu sa praksom koja će iz njega proisteći.       Ovde se neću baviti pukim iščitavanjem kompletnog zakona već ću iz zakona izdvojiti i prodiskutovati članove zakona koji se odnose na upravljanje zgradama kao i održavanje zgrada i koji su od interesa za sve n...