PROFESIONALNI UPRAVNIK

Rok za registrovanje stambenih zajednica (dalje SZ) istekao je sredinom Decembra 2017-te godine, a broj registrovanih SZ u Srbiji daleko je manji od polovine svih objekata koji podležu toj obavezi u trenutku kada ovo pišem. Mnoštvo je problema koji stoje na putu registracije od kojih su neki objektivni (zgrade nisu uknjižene, legalizovane itd) dok je većina subjektivnih, počev od pogrešnog razmišljanja da se izbegavanjem registracije izbegavaju zakonom propisane obaveze pa do činjenice da niko ne želi da se prihvati obaveze da to učini. Kazna za stambenu zajednicu koja se ne registruje propisana je u članu 133. stav 1 i iznosi od 50.000 - 2.000.000 dinara i naplativa je od stambene zajednice ali i od svakog vlasnika pojedinačno!           Pre nekoliko dana kolega i ja smo na inicijativu vlasnika prisustvovali sastanku u zgradi u kojoj žele da formiraju SZ , niko ne želi da bude upravnik, žele da imaju profesionalno upravljanje ali nemaju...

Profesionalni upravnik košta, a upravnik - komšija (da ga tako nazovem) radi "za slavu". Koliko god bila nelogična situacija da neko uzme na sebe sijaset materijalnih ali i krivičnu odgovornost i pri tome sve to radi altruistički ili što bi ljudi rekli za DŽ problem leži u LAŽI koja se iza toga krije. Osvrnuću se na situaciju u mom gradu Šapcu gde već neko vreme traje kampanja pritisaka i pretnji kojima su izloženi i vlasnici stanova u zgradama kao i dojučerašnji predsednici skupština stanara. Naime tu kampanju predvodi rukovodstvo sada već nepostojećeg preduzeća za održavanje stambenih zgrada koje uporno pokušava da situaciju u stambenim zgradama zadrži pod svojom kontrolom pri tome pritiskajući vlasnike stanova, mahom stariji svet, dovodeći u potpunu zabludu sve ljude koji su se prihvatili uloge upravnika-komšije. Šta se krije iza toga tema je za neki drugi tekst koji verovatno neće napisati ni jedan lokalni novinar, ali posledice te obmane obradiću ovde, zarad upozo...

Zakon o stanovanju i održavanju uskoro proslavlja svoj prvi rođendan a da još uvek nije jasno kako će sve predviđeno biti i realizovano, koliko će se brzo ili sporo prihvatati novine koje Zakon donosi i naravno, pitanje svih pitanja: KOLIKO ĆE SVE TO DA NAS KOŠTA? Krenimo redom. Socijalizam i kolektivno stanovanje podrazumevali su da se o održavanju zgrada u kojima se nalaze naši stanovi, lokali i garaže brine država oličena u preduzećima zaduženim za održavanje zgrada. Istina je i to da je vlasništvo nad zgradama a unutar njih stanovima i lokalima imala država, pa je i bilo logično da se ona o svojoj imovini stara. Početkom 90-tih državne zgrade polako ali sigurno prelazile su u privatno vlasništvo, bilo kroz kontroverzni otkup stanova bilo kroz privatizaciju društvenih preduzeća da bi danas imali iznad 90% stanova i lokala u privatnom vlasništvu. Logika nalaže da se o svojoj imovini brine njen vlasnik, kao što je to prethodni vlasnik radio, manje ili više uspešno. Danas je situa...

PITANJE JE SAD? Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je tu, donešen i delimično stupio na snagu pre gotovo godinu dana u puno dejstvo stupiće od 1. Januara 2018-te godine, kada će i poslednje obaveze - formiranje Stambenih zajednica i izbor upravnika ili profesionalnog upravljanja postati obaveza čije se neispunjavanje sankcioniše od strane države.  Zanemarujući kotroverze koje je ovaj zakon doneo, osvrnuću se na upravljanje zgradama koje i jeste tema ovog bloga. Izbor koji se nameće pred vlasnike stanova, lokala, poslovnih prostorija, garaža pa i celih zgrada jeste : UPRAVNIK ili PROFESIONALNI UPRAVNIK ? Da podesetim kratko na značenje ova dva termina. Upravnik se bira ISKLJUČIVO iz redova vlasnika posebnih delova i oni ustvari zamenjuju dosadašnje predsednike kućnih saveta/skupština stanara. To u praksi znači da upravnik može biti samo osoba koju između sebe odaberu vlasnici posebnih delova između sebe. Profesionalni upravnik se sa druge strane može izabrat...

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici  (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika (član 51. Zakona o stanovanju) Status profesionalnog upravnika fizičko lice stiče na način opisan u članu 52. Zakona Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako: 1) ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju; 2) položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom; 3) upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.  Profesionalni upravnik poslove upravljanja može obavljati ISKLJUČIVO kao preduzetnik ili kao zaposlen u pravnom licu kao organizatoru upravljanja.  Profesionalni upravnik ima ISTE obaveze kao i Upravnik izabran iz redova vlasnika  uz sledeće DODATNE obaveze: 1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; 2) prima prijave kvarova ili d...

Stambena zajednica ima odgovorno lice - upravnika (član 50.). Upravnik se bira iz redova članova skupštine stambene zajednice (vlasnici posebnih delova) sa mandatom koji traje 4 godine. Mandat može biti i kraći a određuje se odlukom o izboru. Upravnik po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran. Kada istekne mandat upravnik je dužan da dužnost obavlja još 30 dana od dana isteka mandata. Razrešenje upravnika vrši se na način kojim se upravnik i bira, na sednici skupštine većinom glasova prisutnih članova. Upravnik stambene zajednice obavlja posao ODGOVORNOG LICA u pravnom licu (rukovodioc) i kao takav se registruje u Registar stambenih zajednica. Ako stambena zajednica ne izabere upravnika ili ,nakon isteka mandata, novog upravnika SVAKI VLASNIK posebnog dela ima pravo da kod LOKALNE SAMOUPRAVE pokrene postupak za IMENOVANJE profesionalnog upravnika. Upravnik, kao odgovorno lice u pravnom licu, ima sledeće obaveze: 1. zastupa i predstavlja stambenu zajedn...

Odgovornost stambene zajednice prema sadržana je u članu 47. zakona, a suština te odgovornosti nalazi se u rečenici kojom član počinje: Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled NEIZVRŠENJA ili NEPRAVILNOG IZVRŠENJA poslova koji su joj u nadležnosti. Odgovornost stambene zajednice obuhvata i slučaj kada je šteta načinjena sa nekog posebnog dela (stana, lokala, podstanice) a kada je zapravo nepoznato od kog posebnog dela potiče šteta i tu odgovornost SOLIDARNO sa stambenom zajedncom DELE SVI VLASNICI posebnih ili samostalnih delova. Ako se utvrdi vinovnik štete, pravo na regres ispalćene štete trećim licima imaju stambena zajednica i vlasnici posebnih/samostalnih delova u roku od GODINU DANA od dana isplate štete trećim licima.  U slučaju da stambena zajednica ne ispunjava ugovorne obaveza prema trećim licima, odgovornost za te obaveze prelazi SUPSIDIJARNO na vlasnike posebnih/samostalnih delova, a vlasnik posebnog/samostalnog dela iz čije se imovine ...